Tendance de fond depuis six ans, le nombre de bureaux occupés continue de chuter. En Île-de-France, les bureaux vacants atteignent les 6,2 millions de mètres carrés, soit plus de 10% du parc. Pourtant, les investissements ont progressé en 2025.

Le nombre de bureaux vides continue de progresser dans le premier parc tertiaire d’Europe: avec 6,2 millions de mètres carrés vacants enregistrés fin 2025, le nombre de bureaux inoccupés a enregistré une nouvelle hausse de 11% l’année dernière. Soit quasiment 1,7 fois la superficie du quartier d’affaires de La Défense et ses 3,7 millions de mètres carrés, contre 1,5 fois l’année dernière.

Il s’agit aujourd’hui d’un record, explique le groupement de quatre entreprises de conseil en immobilier d’entreprise (BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield). Fin 2024, la vacance était estimée à 5,6 millions de mètres carrés.

« Le taux de vacance moyen en Île-de-France demeure au-dessus de la barre des 10% », remarque Alexandre Fontaine, directeur Bureaux Île-de-France de CBRE, la région francilienne comptant environ 60 millions de mètres carrés de bureaux.

Les bureaux vacants ont presque doublé en six ans

Cette tendance n’est pas nouvelle. Elle est à l’oeuvre depuis 2020. L’année précédente, 2019, était un « point bas », avec environ 3,3 millions de mètres carrés inocupés en région francilienne (-9% par rapport à 2018). Six ans après, la tendance s’est complétement renversée: les bureaux vacants sont presque deux fois plus nombreux.

« Le marché des bureaux en Île-de-France a clairement touché un point bas en 2025 » a commenté Olivier Taupin, directeur Bureaux et logistique France de Cushman & Wakefield.

Là où la vacance concernait surtout les zones périphériques ces dernières années, les quartiers auparavant préservés, par exemple dans Paris, sont touchés à leur tour. C’est le cas du « quartier central des affaires », dans le très chic « triangle d’or » parisien. La Défense est aussi concernée. Tandis que des inquiétudes montent autour de la livraison prochaine de projets neufs, comme la Tour Triangle, 70.000 m², dans le 15e arrondissement parisien.

À terme, il est même communément admis que les volumes de bureaux vides devraient encore augmenter, « pour atteindre les 10 millions de mètres carrés dans les prochaines années, soit l’équivalent de 10% de la superficie de la ville de Paris », indique la sociologue Marine Duros dans son ouvrage Immobilier hors sol (Raisons d’Agir, 2025). Un phénomène également à l’oeuvre dans les grandes villes françaises, comme Lyon, Bordeaux, Lille, Marseille, Rennes etc. Ce qui pousse d’ailleurs les réflexions autour de la transformation de bureaux en logements, à l’image d’opérations de coliving (le « coworking » de la colocation).

Les Experts de l’immo : L’immobilier de bureau chahuté – 08/12

Mais des investisseurs toujours présents

Ainsi, la vacance augmente à mesure que le marché se contracte: les entreprises achètent et louent de moins en moins. En 2025, le nombre de bureaux placés (c’est-à-dire l’ensemble des locations et des ventes à la société occupante, et non à l’investisseur) a diminué de 9%, pour s’établir à 1,64 million de mètres carrés en Île-de-France, relève ImmoStat.

Signe que les propriétaires craignent de perdre leurs locataires, « la dynamique de renégociation des baux a été très forte l’an dernier », afin d’obtenir un ajustement de la surface louée, ou encore une baisse du loyer, rapporte Yannis de Francesco, directeur exécutif bureaux France chez JLL.

Malgré cela, les investisseurs ont, de leur côté, continué de miser sur l’immobilier de bureaux : un montant global de 8,4 milliards d’euros a été investi en 2025 en Île-de-France, en hausse de 44% sur un an, contre 8% au niveau national (13,7 milliards d’euros investis au total).

Ces investissements ont cependant été « portés par quelques grosses transactions », comme la vente de la tour Trinity située dans le quartier d’affaires de la Défense, relève Virginie Houzé, directrice des études et de la recherche de JLL.

Cette contradiction entre la poursuite des investissements et la vacance des bureaux s’explique en partie, selon la sociologue Marine Duros, par la financiarisation du secteur depuis trente ans. « L’immobilier des grandes métropoles mondiales est devenu un actif financier que des entreprises spécialisées s’attachent à valoriser, au même titre que les actions et les obligations », résume la chercheuse. Pour 2026, les investissements pourraient en revanche être freinés par le contexte macroéconomique international. En parallèle, « les grandes entreprises recommencent progressivement à se projeter et à engager des décisions immobilières », a complété Olivier Taupin, de C&W.

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